江苏省消保委发布《江苏省住宅小区物业管理服务问题调查》报告

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2018-03-27

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江苏省消保委发布《江苏省住宅小区物业管理服务问题调查》报告

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  广告收益不透明合同签订存陷阱  他律加自律,倒逼物管规范化  23日,省消保委发布《江苏省住宅小区物业管理服务问题调查》报告,本次调查省消保委委托第三方调查公司在全省13个设区市进区入户、采用当面访问和在线访问相结合的问卷形式开展。 报告显示,我省居民小区物业管理问题仍较多。

  保洁、保绿、保修、保安等物业基础服务是物业公司的基本职责,小区环境整洁、车辆停放有序、电梯等公共设施保养到位、资金支出透明公开等,是业主对物业服务的评价依据。 调查显示,小区绿化养护、环境卫生清洁获评相对较高。 相形之下,车辆停放管理以及房屋和公用设施设备维修获评偏低,%的业主表示车辆停放混乱,近两成业主认为设施设备维修不及时。   从物业公司信息公开、透明、合规情况来看,%的业主表示所在小区存在各项资金支出不公开、不透明的情况,%的业主表示存在各项资金支出不合理的情况,还有%的业主认为物业服务与收费不太相符。

  不少业主表示未签订物业合同、或不太清楚是否签订,且对所签订物业合同的具体内容也不是很了解。

物业合同中有些“条款”在陈述时存在含糊其辞的现象,容易造成业主难以判断或理解不到位。 而一旦发生相关纠纷,物业公司往往会自行对“条款”进行解释,难以判定责权,存在损害业主权益的可能,部分业主就会通过拒缴物业费方式表示不满,收缴情况欠佳又直接导致物业公司将很大精力花在物业费催缴上,从而影响物业服务品质,造成“部分业主不缴费—物业公司降低服务标准—更多业主不满意”的恶性循环。   调查显示,成立业委会的小区业主对物业基础服务的评价明显较高,然而,%的业主明确表示所在小区没有成立业委会。 此外,很多小区的业主构成较为复杂,部分业主对于小区管理的事情并不热情,这在很大程度上影响业委会的成立。

而目前对业委会的履职情况尚缺乏有效监督,部分小区业委会出于私利侵害广大业主利益,如擅自动用二期业主维修基金、与物业“瓜分”广告收益、车辆停放不公平管理等现象时有发生。   省消保委认为,省内物业服务之所以存在多方面问题,开发企业与前期物业公司相互关联是一大原因。 在小区分户出售前,开发企业是物业的唯一所有权人,一般都由开发企业直接以自己为委托方,签订前期物业管理合同。

事实上此时入驻的物业公司往往是开发企业的“子”公司或关联公司,这直接导致在接受委托之后,物业公司验收“走过场”,后续服务中出现问题不与开发企业交涉,甚至成为开发商的利益维护者,从而引发更多的矛盾和冲突。

  在行业监管方面,物业管理行业政府主管部门众多,存在政府职能错位或越位的情况,仍习惯于用行政手段直接干预。

此外,目前的物业管理企业以国有企业比例最高,股份制企业、集体企业、私营企业占比较小,企业在经营时有一定的垄断性,剥夺业主和业主委员会对物业管理企业的选择权。 部分企业只看重眼前利益,不重视企业员工的素质提升,缺乏足够的专业技术培训,内部制度不健全等,这都制约着物业管理服务行业专业化水平的提升。   对此,省消保委建议,建立完善的法律法规推动物业管理规范市场化运作,同时鼓励各设区市结合市情实际制定物业管理地方性法规,除对物业管理企业进行监管外,对于业委会不作为、乱作为等行为也需进行有序的监管和引导。   省消保委还建议,逐步推动行业自律,充分发挥管理协会的指导作用,规范行业组织行为。

鼓励、指导业委会成立,并引导其成员合理合法行使权利。

省工商局合同处已制定符合实际情况的物业合同示范性文本,物业公司、业委会、广大业主不妨参照使用。

本报记者朱新法。

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